Électricité en copropriété : parties communes et bornes de recharge

Le contrat d’électricité des parties communes appartient au syndicat des copropriétaires, pas au syndic ni au conseil syndical. Pour installer des bornes, la copropriété doit surtout éviter deux erreurs coûteuses : brancher les recharges sur le compteur commun sans comptage individuel, et voter un équipement sans avoir décidé qui paie les travaux, l’électricité et la maintenance.

Un copropriétaire ou un locataire peut aussi demander une borne pour sa place privée grâce au droit à la prise. La copropriété ne peut pas simplement voter contre : elle doit démontrer un motif sérieux et légitime et saisir le tribunal judiciaire dans les 3 mois suivant la notification.

Le contrat d’électricité des parties communes : qui le signe et qui le contrôle ?

L’électricité des halls, portails, éclairages, ascenseurs, VMC, pompes, chaufferies électriques ou parkings relève des parties communes. Le titulaire du contrat doit donc être le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic dans le cadre de sa mission d’administration de l’immeuble prévue par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le conseil syndical contrôle, compare et prépare les décisions, mais il ne devient pas titulaire du contrat. Un syndic ne doit pas non plus mettre le contrat à son propre nom : cela complique la récupération des factures, le changement de syndic et la responsabilité en cas d’impayé.

Le syndic peut généralement gérer le renouvellement courant d’un contrat de fourniture dans les limites du budget voté et des consignes de l’assemblée générale. En revanche, une décision qui crée un nouveau point de livraison pour les bornes, augmente fortement la puissance souscrite, engage la copropriété sur plusieurs années ou s’accompagne de travaux doit être soumise à l’assemblée générale.

Vérifier le contrat existant avant de parler de bornes

Avant toute installation, demandez au syndic :

• les 12 à 24 dernières factures des communs ;
• la puissance souscrite en kVA ;
• le type de compteur, l’option tarifaire et les heures creuses éventuelles ;
• la courbe de charge Linky si elle est disponible ;
• la liste des équipements qui fonctionnent simultanément : ascenseur, ventilation du garage, portail, pompes, éclairage, chauffage collectif électrique ;
• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, pour identifier les places privatives, les parties communes et les clés de charges.

Le prix du kWh n’est pas le seul sujet. Un parking avec 20 bornes de 7,4 kW représenterait théoriquement 148 kW si toutes chargeaient à pleine puissance. Cette puissance est rarement nécessaire, mais elle montre pourquoi une borne ne doit pas être ajoutée au hasard sur un compteur commun de faible puissance.

Au Tarif Bleu d’EDF, pour un compteur 6 kVA en option Base, le prix de référence est de 0,2001 € TTC/kWh et l’abonnement atteint 190,32 € TTC/an au 3 août 2026. La TVA est désormais de 20 % sur l’intégralité de la facture, abonnement compris. Le tarif de fourniture ne résout pas un problème de puissance : si le raccordement ou le compteur doivent être renforcés, les dépenses de réseau et d’installation s’ajoutent.

Qui décide des bornes en copropriété ?

La réponse dépend de la solution choisie. Une borne collective, une colonne électrique dans le parking, une gestion dynamique de puissance ou un nouveau point de livraison concernent les parties communes : l’assemblée générale doit décider. Une borne demandée par un seul résident sur sa place privative relève du droit à la prise.

L’infrastructure collective : un vote de l’assemblée générale

L’installation d’une infrastructure collective de recharge est votée, en principe, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

La résolution ne doit pas se limiter à : « installation de bornes électriques ». Elle doit préciser :

1. le choix d’architecture : infrastructure commune, réseau dédié opéré par un tiers ou raccordements individuels ;
2. le budget maximal des études et travaux ;
3. la répartition des dépenses entre copropriétaires et utilisateurs ;
4. le contrat de maintenance, de supervision et de dépannage ;
5. la durée d’engagement, les conditions de résiliation et le devenir des équipements ;
6. l’autorisation donnée au syndic de signer les contrats nécessaires ;
7. le dépôt éventuel d’une demande d’aide ADVENIR avant le démarrage des travaux.

Un vote imprécis est une source classique de conflits. Il permet de choisir un installateur, mais laisse sans réponse la question la plus sensible : les copropriétaires sans véhicule électrique doivent-ils financer l’équipement ?

Le droit à la prise : une borne individuelle sans vote préalable

Le droit à la prise est prévu par l’article L.113-16 du code de la construction et de l’habitation. Il permet à un copropriétaire, à un locataire ou à un occupant de bonne foi d’équiper à ses frais sa place de stationnement privative, sous réserve que le stationnement soit accessible de façon sécurisée et que la recharge soit individualisée.

Le demandeur doit notifier son projet au syndic, généralement par lettre recommandée avec avis de réception, avec une description précise : emplacement, plan de cheminement des câbles, puissance envisagée, entreprise retenue, dispositif de comptage et modalités de raccordement. Un locataire doit d’abord informer son propriétaire, qui transmet la demande à la copropriété.

Le syndic ne peut pas se contenter d’un refus verbal, d’un vote défavorable ou d’un argument esthétique. Pour s’opposer au projet, le syndicat des copropriétaires doit faire valoir un motif sérieux et légitime devant le tribunal judiciaire dans les 3 mois. L’existence d’un projet collectif réellement engagé, offrant une solution équivalente dans un délai raisonnable, peut être un motif à discuter. Une simple promesse de « réfléchir aux bornes plus tard » ne suffit pas.

Le droit à la prise ne rend pas les travaux gratuits. Le demandeur paie normalement la borne, son raccordement, les travaux sur les parties communes nécessaires à son projet, son entretien et l’électricité qu’il consomme.

Appel d’offres : ce que la copropriété doit comparer vraiment

Aucune règle générale n’impose automatiquement 3 devis pour chaque chantier de copropriété. Le seuil à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire est fixé par l’assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, conformément à l’article 21 de la loi de 1965. En pratique, obtenir au moins 3 offres comparables reste la méthode la plus prudente pour une infrastructure de recharge.

Le piège est de comparer uniquement le prix de pose. Une offre à 15 000 € peut être moins chère qu’une offre à 10 000 € si elle évite une hausse de puissance, permet d’ajouter 30 bornes sans refaire les câbles et n’impose pas un abonnement élevé à chaque utilisateur.

La grille de comparaison utile

Demandez aux candidats de répondre sur une base identique :

Point à comparer	Ce qu’il faut exiger	Risque si ce point manque
Étude électrique	Puissance disponible, calcul de charge, protections, schéma unifilaire	Disjonctions, surcoût de raccordement, travaux à refaire
Évolutivité	Nombre de places pré-équipées et coût d’ajout d’une borne	Réouvrir le parking et repayer les tranchées à chaque demande
Pilotage dynamique	Réduction automatique de puissance quand l’immeuble consomme	Hausse inutile de l’abonnement ou coupures du compteur
Comptage	Compteur individuel certifié ou sous-comptage fiable par utilisateur	Factures contestées et électricité payée par tous
Exploitation	Prix de l’abonnement, du kWh, de la supervision et du dépannage	Offre attractive à l’installation mais chère pendant 10 ans
Propriété	Propriétaire des câbles, coffrets, bornes et données	Blocage au changement d’opérateur ou à la vente de l’immeuble
Contrat	Durée, indexation, pénalités, résiliation, délais d’intervention	Captivité commerciale durable
Aides	Éligibilité ADVENIR, calendrier de dépôt, montant net de prime	Perte de l’aide pour devis signé trop tôt

Écartez les devis qui annoncent une « infrastructure offerte » sans expliquer comment elle est financée. L’opérateur peut se rémunérer par un abonnement mensuel obligatoire, un prix du kWh majoré, une durée de contrat longue ou des frais de sortie. Ce modèle n’est pas forcément mauvais ; il doit seulement être comparé sur son coût total à 10 ou 15 ans.

Demandez également si l’installateur possède la qualification IRVE adaptée à la puissance et au type d’équipement. Pour les installations dépassant 3,7 kW, cette qualification est un point de sécurité et conditionne fréquemment l’accès aux aides.

Trois architectures pour recharger dans un parking collectif

1. La borne individuelle raccordée au compteur du logement

C’est la solution la plus proche du droit à la prise. La borne est reliée au compteur privatif du résident. Sa consommation apparaît sur sa facture personnelle d’électricité.

Elle est lisible financièrement : aucun autre copropriétaire ne paie la recharge. En revanche, elle exige parfois de longs cheminements de câble entre l’appartement et le parking, avec des passages de parties communes, des contraintes incendie et un coût élevé lorsque les parkings sont éloignés ou en sous-sol.

Elle devient peu rationnelle si 10, 20 ou 50 résidents demandent ensuite la même chose. La copropriété se retrouve avec une multiplication de câbles, de percements et de protections électriques hétérogènes.

2. L’infrastructure collective financée par la copropriété

La copropriété fait installer une colonne, des coffrets ou un tableau dédié dans le parking. Chaque résident qui souhaite charger son véhicule se raccorde ensuite à cette infrastructure, à ses frais ou selon les règles votées.

C’est généralement la solution la plus durable dans les immeubles appelés à accueillir plusieurs véhicules électriques. Elle permet de prévoir les chemins de câble une seule fois, de répartir intelligemment la puissance et d’ajouter des bornes progressivement.

Le point décisif est le comptage individuel. Chaque utilisateur doit pouvoir être facturé sur sa consommation réelle, avec des règles claires sur le prix du kWh, l’abonnement éventuel et les frais de service. Sans cela, la recharge se dilue dans les charges communes et devient rapidement contestable.

3. L’infrastructure opérée par un tiers ou raccordée à un réseau dédié

Un opérateur spécialisé peut financer, installer ou exploiter tout ou partie de l’infrastructure. Les utilisateurs souscrivent alors individuellement un service de recharge. Selon le montage, la copropriété ne paie qu’une partie des travaux communs, voire aucune avance pour l’infrastructure, tandis que les usagers acquittent des frais de raccordement et d’usage.

Ce modèle peut limiter l’investissement initial du syndicat, mais il faut vérifier la propriété des installations, la liberté de choisir un fournisseur, les prix futurs et la possibilité de changer d’opérateur. Une copropriété ne doit pas signer une exclusivité de longue durée sans avoir obtenu le coût complet et les conditions de sortie.

Dans les trois cas, le pilotage dynamique de la charge est souvent préférable à une augmentation massive de la puissance. Le système réduit temporairement la puissance des bornes quand l’ascenseur, la ventilation ou les autres équipements de l’immeuble sollicitent le réseau. Il protège le compteur commun et évite de dimensionner le raccordement sur une puissance théorique rarement utilisée.

Répartition des coûts : ce que paient les utilisateurs et les autres copropriétaires

La loi de 1965 pose une règle de base à l’article 10 : les charges liées aux services collectifs et équipements communs sont réparties selon l’utilité objective qu’ils présentent pour chaque lot. Ce n’est ni le nombre de votants favorables ni l’usage réel d’un mois donné qui décide seul.

Dépense	Payeur logique	Règle à inscrire dans la résolution
Étude technique et audit du parking	Syndicat ou porteurs du projet selon le vote	Budget, plafond et clé de charges
Borne demandée au titre du droit à la prise	Demandeur	100 % borne, raccordement, entretien et consommation
Colonne électrique et tableau collectif	Copropriétaires concernés selon l’utilité	Clé conforme au règlement de copropriété et à l’article 10
Raccordement ultérieur d’un nouvel utilisateur	Nouvel utilisateur	Droit de connexion et travaux privatifs éventuels
Électricité consommée par une borne	Utilisateur de la borne	Comptage individuel et prix affiché au kWh
Supervision, maintenance et dépannage	Utilisateurs ou syndicat selon le contrat	Part fixe, part variable et prestations incluses

Faire payer toute l’infrastructure aux seuls premiers utilisateurs peut décourager le projet. Faire payer sans nuance les copropriétaires sans parking ou sans accès au garage est tout aussi fragile. Une bonne résolution distingue au minimum : le socle commun utile à l’immeuble, les coûts de raccordement de chaque utilisateur et l’électricité réellement consommée.

Exemple chiffré : pourquoi le compteur commun sans règles ne fonctionne pas

Prenons une copropriété de 30 lots qui crée un petit point de livraison dédié aux recharges, limité à 6 kVA grâce à un pilotage dynamique. Deux utilisateurs rechargent chacun 1 500 kWh par an, soit 3 000 kWh au total.

Au prix Base de référence de 0,2001 € TTC/kWh, l’électricité consommée coûte :

• 3 000 kWh × 0,2001 € = 600,30 € TTC ;
• abonnement annuel 6 kVA = 190,32 € TTC ;
• total d’électricité et d’abonnement = 790,62 € TTC par an.

Si les deux utilisateurs se partagent à parts égales ce contrat dédié, chacun supporte 395,31 € TTC par an, avant les frais de supervision, la maintenance des bornes et l’amortissement des travaux. Cette configuration ne permet pas à deux bornes de 7,4 kW de charger simultanément à pleine puissance : le pilotage répartit les 6 kW disponibles. C’est précisément ce type de limite qui doit être expliqué avant le vote.

Si les 790,62 € sont noyés dans les charges générales, les 28 autres copropriétaires financent une recharge qu’ils ne consomment pas. C’est le meilleur moyen de rendre le projet impopulaire et de créer des impayés ou des contestations.

Aides ADVENIR : conditions à sécuriser avant de signer

Le programme ADVENIR finance des infrastructures de recharge via les certificats d’économies d’énergie. Il comporte des offres destinées aux copropriétés, notamment pour les infrastructures collectives, les points de recharge individuels et les points partagés.

Pour les offres copropriété, la prise en charge peut atteindre 50 % du montant hors taxes dans certaines catégories. Les plafonds dépendent toutefois du type d’équipement, du nombre de places, de la solution collective retenue et des règles applicables au moment de la demande. Il ne faut donc jamais voter un financement en supposant un montant de prime sans obtenir une confirmation écrite de l’opérateur ou de l’installateur.

Les règles pratiques sont strictes :

• l’aide doit être demandée selon le calendrier fixé par ADVENIR, avant le démarrage des travaux et souvent avant tout engagement irréversible ;
• le devis doit identifier précisément l’offre ADVENIR mobilisée ;
• l’installation doit respecter les exigences techniques du programme ;
• l’installateur doit disposer de la qualification IRVE exigée ;
• les factures, attestations, procès-verbaux et justificatifs doivent être conservés par le syndic ;
• une aide annoncée par un prestataire ne vaut pas accord de financement tant que les conditions ne sont pas validées.

Ne confondez pas ADVENIR avec une remise commerciale. Une entreprise peut déduire une estimation de prime sur son devis, puis réclamer le complément si Notre relevé est refusé. La résolution d’assemblée générale doit prévoir ce risque : montant hors aide, montant espéré, et personne qui supporte le solde.

Marche à suivre : choisir la solution qui ne bloquera pas la copropriété

1. Recensez les besoins réels. Interrogez les résidents sur les véhicules actuels, les intentions d’achat à 3 ans et les puissances souhaitées. Un sondage n’est pas un vote, mais il évite de surdimensionner ou de sous-dimensionner l’installation.

2. Faites réaliser une étude de capacité. Elle doit analyser le compteur commun, les contraintes du parking, les passages de câbles, la sécurité, les possibilités de comptage et l’intérêt d’un pilotage dynamique.

3. Mettez en concurrence des solutions comparables. Comparez au moins le coût initial, le coût annuel, le prix de l’électricité, les abonnements, les frais de raccordement futur, la maintenance et la durée d’engagement.

4. Choisissez une résolution complète. Faites voter l’architecture, le budget plafond, la clé de répartition, le contrat d’exploitation, les conditions de raccordement des futurs utilisateurs et la demande ADVENIR.

5. Conservez une porte ouverte au droit à la prise. Tant qu’aucune solution collective effective n’est proposée, un résident peut demander son propre raccordement. La copropriété a intérêt à lui proposer une infrastructure collective crédible plutôt qu’à tenter un refus infondé.

6. Séparez toujours les dépenses. Le contrat des communs finance les communs. La recharge individuelle doit être mesurée et facturée à l’utilisateur. Cette séparation protège à la fois les copropriétaires non équipés et les futurs conducteurs de véhicules électriques.

L’arbitrage est simple : dans un immeuble où une ou deux demandes isolées sont prévisibles, le droit à la prise peut suffire. Dès que plusieurs résidents envisagent un véhicule électrique, une infrastructure collective évolutive avec comptage individuel et pilotage de puissance coûte souvent moins cher que la succession de raccordements individuels.